ស្ថានភាពទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាប្រែប្រួលបែបណា? ខណៈអ្នកជំនាញល្បីៗលើកឡើងបែបនេះ

វិស័យអចលនទ្រព្យនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជានាពេលបច្ចុប្បន្ន កំពុងស្ថិតនៅក្នុងដំណាក់កាលផ្លាស់ប្តូរ និងកែទម្រង់យ៉ាងស៊ីជម្រៅ ដោយសារឥទ្ធិពលរួមផ្សំគ្នារវាងស្ថានភាពសេដ្ឋកិច្ចសកល ការប្រែប្រួលផ្នែកភូមិសាស្ត្រនយោបាយ និងការតម្រង់ទិសដៅឡើងវិញនៃតម្រូវការក្នុងស្រុក។ ទោះបីជាបរិយាកាសទីផ្សារជារួមមើលទៅមានភាពស្ងប់ស្ងាត់ជាងមុន ប៉ុន្តែបើតាមការអះអាង និងការវិភាគយ៉ាងល្អិតល្អន់ពីសំណាក់អ្នកជំនាញជារៀងរាល់តំបន់ បានបង្ហាញថា សកម្មភាពទិញ លក់ និងជួលពិតប្រាកដនៅតែបន្តមានចលនាជាប្រចាំ។ អ្វីដែលបានប្រែប្រួលយ៉ាងច្បាស់លាស់ គឺទម្លាប់នៃការទិញ យុទ្ធសាស្ត្រវិនិយោគ និងការជ្រើសរើសប្រភេទអចលនទ្រព្យរបស់អតិថិជន។

យោងតាមការលើកឡើងរបស់ លោកស្រី តាំង ហួរ អគ្គនាយិកាក្រុមហ៊ុន Amatak Property Service Co.,Ltd. បានឱ្យដឹងថា តម្លៃអចលនទ្រព្យនៅក្នុងទីផ្សារបច្ចុប្បន្ន មិនទាន់មានសញ្ញាកើនឡើងវិញនៅឡើយទេ ដោយតម្លៃដីធ្លី និងផ្ទះសម្បែងភាគច្រើនបានបន្តធ្លាក់ចុះចន្លោះពី ៣០% ទៅ ៤០% ប្រៀបធៀបនឹងតម្លៃទីផ្សារទូទៅនាពេលកន្លងមក។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ លោកស្រីបានសង្កត់ធ្ងន់ថា ធម្មជាតិនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យតែងតែមានវដ្តឡើងចុះទៅតាមស្ថានភាពសេដ្ឋកិច្ច ហើយកាលៈទេសៈនៃការធ្លាក់ចុះតម្លៃនេះ បែរជាបង្កើតបានជានិន្នាការ «ទីផ្សាររបស់អ្នកទិញ» ឬ Buyer's Market ដែលជាឱកាសមាសសម្រាប់អ្នកវិនិយោគដែលមានទុនរឹងមាំ ក្នុងការស្វែងរកទិញអចលនទ្រព្យក្នុងតម្លៃទាប ឬធូរថ្លៃ។

នៅក្នុងបរិបទបច្ចុប្បន្ន អ្នកទិញនៅក្នុងស្រុកបានក្លាយជាកម្លាំងចលករចម្បងតែមួយគត់ដែលកំពុងទ្រទ្រង់ទីផ្សារ ខណៈភ្ញៀវបរទេសមានចំនួនតិចតួចនៅឡើយ។ ការណ៍នេះបានធ្វើឱ្យគោលដៅ និងជម្រើសរបស់អ្នកទិញមានការប្រែប្រួលយ៉ាងខ្លាំង ដោយក្នុងនោះអតិថិជនបានបង្វែរការចាប់អារម្មណ៍ទៅលើចំណុចសំខាន់ៗមួយចំនួន៖

ទី១. អតិថិជនភាគច្រើនបានផ្តោតលើទីតាំងស្ថិតនៅក្នុងក្រុង ឬតំបន់ជាយក្រុងដែលជាប្រជុំជនស្រាប់ មានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធរស់នៅសមរម្យ និងអាចបើកអាជីវកម្មបានភ្លាមៗ។ ផ្ទុយទៅវិញ អចលនទ្រព្យដែលស្ថិតនៅតំបន់ដាច់ស្រយាល ឬផ្លូវទាល់ កំពុងប្រឈមនឹងការលក់មិនចេញ ឬត្រូវចំណាយពេលយូរខ្លាំងក្នុងការស្វែងរកអ្នកទិញ។

ទី២. អ្នកទិញនាពេលបច្ចុប្បន្នចូលចិត្តស្វែងរកប្រភេទអចលនទ្រព្យដែលម្ចាស់លក់ប្រញាប់ខ្លាំង ឬជាប់បំណុលធនាគារ ដើម្បីទទួលបានតម្លៃទាបបំផុតក្រោមតម្លៃទីផ្សារ។

ទី៣. និន្នាការនៃការទិញដីទុកចោលដើម្បីរង់ចាំចំណេញថ្លៃដីដូចមុន ត្រូវបានកាត់បន្ថយយ៉ាងខ្លាំង។ ផ្ទុយទៅវិញ អតិថិជនទិញអចលនទ្រព្យដើម្បីបង្កើតចំណូលប្រចាំខែភ្លាមៗ ដូចជាការទិញសម្រាប់ដាក់ជួល ធ្វើកសិកម្ម ឧស្សាហកម្ម ឬអាជីវកម្មផ្សេងៗ ដែលអនុញ្ញាតឱ្យពួកគេទទួលបានទាំងចំណូលប្រចាំខែ និងទទួលបានការឡើងថ្លៃដីនាពេលអនាគត។

លោកស្រីបានសង្កត់ធ្ងន់ថា នៅក្នុងបរិបទនៃការប្រកួតប្រជែង និងការប្រុងប្រយ័ត្នខ្ពស់ អតិថិជនដែលជាអ្នកវិនិយោគ គឺស្វែងរកសេវាកម្មក្រុមហ៊ុនណាដែលមានអាជ្ញាប័ណ្ណត្រឹមត្រូវ មានជំនាញច្បាស់លាស់ និងមានភាពស្មោះត្រង់។ ដោយសារអតិថិជនខ្លាចការចាញ់បោក ដូច្នេះមានតែអ្នករកស៊ីដែលមានគុណធម៌ សុជីវធម៌ និងប្រវត្តិស្អាតស្អំទេ ទើបអាចឈរជើងបានយូរអង្វែង។ ព័ត៌មានបន្ថែមអំពីក្រុមហ៊ុន Amatak Property Service Co, Ltd សូមទាក់ទងទៅកាន់តេឡេក្រាម៖ 086601472។

ដោយឡែក បើក្រឡេកមកមើលទីផ្សារខុនដូនៅក្នុងរាជធានីភ្នំពេញវិញ លោក កាំង នីន អ្នកជំនាញផ្នែកអចលនទ្រព្យ និងជាអគ្គនាយកនៃក្រុមហ៊ុន LEGION EMPIRE REALTY បានវាយតម្លៃថា ស្ថានភាពទិញ-លក់ និងជួលខុនដូមានការប្រែប្រួលតិចតួចប៉ុណ្ណោះ។ ទោះជាយ៉ាងណា សន្ទុះនៃតម្រូវការរវាងអតិថិជនខ្មែរ និងបរទេសបានផ្លាស់ប្តូរទិសដៅ។ កាលពីឆ្នាំ២០២៥ តម្រូវការទិញ-លក់ និងជួលខុនដូទាំងអតិថិជនខ្មែរ និងបរទេសមានសន្ទុះប្រហាក់ប្រហែលគ្នា ប៉ុន្តែឈានចូលមកដល់ឆ្នាំ២០២៦ នេះ អតិថិជនខ្មែរមានភាគរយនៃការទិញ-លក់ និងជួលច្រើនជាងអតិថិជនបរទេសទៅវិញ ដោយសារប្រជាពលរដ្ឋខ្មែរគឺជាអ្នកប្រើប្រាស់ចុងក្រោយ និងមានតម្រូវការជាក់ស្តែងខ្ពស់ក្នុងការស្នាក់នៅ ធ្វើការ ឬបន្តការសិក្សានៅរាជធានីភ្នំពេញ។

ផ្អែកលើការសង្កេតផ្ទាល់របស់អ្នកជំនាញរូបនេះ តំបន់ដែលកំពុងមានសកម្មភាពទិញ-លក់ និងជួលខុនដូរស់រវើកជាងគេនៅក្នុងរាជធានីភ្នំពេញ រួមមាន៖

តំបន់កណ្តាលក្រុង ជាពិសេសតំបន់បឹងកេងកង នៅតែជាទីតាំងស្នូលដ៏ល្អបំផុត ដែលមានការទិញ-លក់ និងជួលខុនដូច្រើនជាងគេបង្អស់។

តំបន់កោះនរា ដែលកំពុងអភិវឌ្ឍន៍ដោយក្រុមហ៊ុនវិនិយោគទុនអាណិកជនកម្ពុជា (OCIC) បានក្លាយជាតំបន់សក្តានុពលថ្មីដ៏លេចធ្លោមួយនៅភាគខាងកើតឈៀងខាងត្បូងនៃរាជធានីភ្នំពេញ ដោយសារមានការបុកគ្រឹះសាងសង់ខុនដូ និងអគារការិយាល័យថ្មីៗជាច្រើន។

តំបន់ផ្លូវ ៦០ ម៉ែត្រ ឬមហាវិថីសម្តេចតេជោ ហ៊ុន សែន នៅភាគខាងត្បូងរាជធានីភ្នំពេញ បានក្លាយជាទីតាំងដែលមានសក្តានុពលខ្លាំង ទាំងផ្នែកលំនៅឋាន និងពាណិជ្ជកម្ម ដោយសារមានគម្រោងអាកាសយានដ្ឋានអន្តរជាតិតេជោ ជាសរសៃឈាមសេដ្ឋកិច្ចដ៏សំខាន់។

ចំពោះប្រភេទខុនដូដែលកំពុងប្រជាប្រិយ និងពេញនិយមបំផុតនៅក្នុងទីផ្សារ គឺប្រភេទ ១ បន្ទប់គេង (1-Bedroom) ដោយសារតែខុនដូប្រភេទនេះមានទំហំសមរម្យ តម្លៃមិនសូវខ្ពស់ខ្លាំង ងាយស្រួលលក់ចេញវិញ និងអាចដាក់ជួលបានឆាប់រហ័ស។ ខុនដូដែលមានតម្លៃចន្លោះពី ៥០,០០០ ដុល្លារ ទៅ ៦០,០០០ ដុល្លារ អាចដាក់ជួលបានយ៉ាងតិចបំផុត ៣០០ ដុល្លារក្នុងមួយខែ ដែលជាអត្រាចំណូលអសកម្មល្អប្រសើរ បើប្រៀបធៀបនឹងការទិញផ្ទះជាប់ដីក្នុងតម្លៃស្មើគ្នាដែលបានត្រឹមជាន់ទី២ ឬទី៣ នៅក្នុងក្រុង។

សម្រាប់អ្នកដែលចង់វិនិយោគលើខុនដូ លោក កាំង នីន បានចែករំលែកនូវជម្រើសយុទ្ធសាស្ត្រចំនួនពីរ៖

សម្រាប់អ្នកដែលមានលំហូរសាច់ប្រាក់រស់វើក និងមានទុនច្រើន គួរចាប់ផ្តើមសម្លឹងមើលទីផ្សារនៃការលក់បន្ត (Reselling) ពីព្រោះមានអ្នកចង់លក់ចេញវិញក្នុងតម្លៃទាបជាងទីផ្សារខ្លាំង ប៉ុន្តែអ្នកទិញត្រូវមានសាច់ប្រាក់ដើម្បីបង់ផ្ដាច់។

សម្រាប់អ្នកដែលមានលំហូរសាច់ប្រាក់មធ្យម អាចជ្រើសរើសទិញគម្រោងដែលកំពុងសាងសង់ ដោយសារការទិញក្នុងដំណាក់កាលនេះអាចចំណេញលើតម្លៃបានពី ១ ទៅ ២ ដង បើប្រៀបធៀបនឹងគម្រោងដែលធ្វើរួចរាល់។ លើសពីនេះ គម្រោងភាគច្រើនតម្រូវឱ្យបង់ប្រាក់កក់ដំបូងត្រឹមតែ ១០% ទៅ ២០% ប៉ុណ្ណោះ គឺអាចចូលរស់នៅបាន ហើយក្រុមហ៊ុនមានការបង់រំលស់បន្តដោយគ្មានការប្រាក់រយៈពេលវែងរហូតដល់ ៣ ឆ្នាំ ដែលជួយសម្រួលដល់ហានិភ័យហិរញ្ញវត្ថុបានយ៉ាងច្រើន។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ លោកបានរំលឹកថា ការទិញគម្រោងកំពុងសាងសង់ក៏មានហានិភ័យដែរ។ អ្នកទិញត្រូវសិក្សាឱ្យច្បាស់ពីប្រវត្តិម្ចាស់គម្រោង ថាតើធ្លាប់សាងសង់គម្រោងណាជោគជ័យពីមុនដែរឬទេ និងត្រូវពិនិត្យមើលប្រព័ន្ធសន្តិសុខ បរិក្ខារ និងការគ្រប់គ្រងអគារជាមុន។ លោកបានសង្កត់ធ្ងន់ថា គម្រោងដែលជោគជ័យពិតប្រាកដ ត្រូវតែជាគម្រោងដែលសាងសង់រួច ហើយមានមនុស្សចូលទៅរស់នៅយ៉ាងកកកុញ មិនមែនជាគម្រោងដែលគ្រាន់តែលក់ដាច់អស់ពីស្តុកនោះឡើយ។

សម្រាប់លោកអ្នកដែលចង់ដាក់លក់ ឬស្វែងរកទិញ និងជួលអចលនទ្រព្យល្អៗ នៅក្នុងទីតាំងដែលមានសក្តានុពលខ្ពស់ លោកអ្នកអាចទំនាក់ទំនងទៅកាន់ក្រុមហ៊ុន Legion Empire Realty ផ្ទាល់តាមរយៈលេខទូរស័ព្ទ៖ 096 210 1033 ឬ ទំព័រហ្វេសប៊ុកផ្លូវការ៖ Legion Empire Realty។

ដោយឡែក បើក្រឡេកទៅមើលស្ថានភាពអចលនទ្រព្យនៅតាមបណ្តាខេត្តសំខាន់ៗ ដូចជាក្រុងប៉ោយប៉ែត និងសៀមរាវិញ លោក ព្រឿន ថាត នាយកប្រតិបត្តិក្រុមហ៊ុន OPI Realty បានបញ្ជាក់ថា កំពុងស្ថិតក្នុងដំណាក់កាលកែទម្រង់ និងប្រឈមមុខនឹងការប្រែប្រួលដោយសារកត្តាភូមិសាស្ត្រនយោបាយសកល និងវិបត្តសេដ្ឋកិច្ច។

នៅក្រុងប៉ោយប៉ែត ដែលជាទីក្រុងជាប់ព្រំដែនកម្ពុជា-ថៃ ធ្លាប់មានការរីកលូតលាស់យ៉ាងខ្លាំងនៃសំណង់អគារខ្ពស់ៗចន្លោះឆ្នាំ ២០២៤ ដល់ដើមឆ្នាំ ២០២៦។ ប៉ុន្តែនៅពេលនេះ ទីផ្សារប៉ោយប៉ែតកំពុងជួបប្រទះវិបត្តិអគារជាប់គាំង ឬខ្វះអ្នកជួល ស្រដៀងគ្នានឹងអ្វីដែលបានកើតឡើងនៅក្រុងព្រះសីហនុកាលពីមុន។ មូលហេតុចម្បងដែលនាំឱ្យមានស្ថានភាពនេះ គឺដោយសារការរឹតបន្តឹងផ្នែកច្បាប់លើអាជីវកម្មខុសច្បាប់ និងល្បែងអនឡាញ (Online Scam) ការបិទច្រកព្រំដែនមួយចំនួនរវាងកម្ពុជា-ថៃ ការពឹងផ្អែកខ្លាំងពេកលើវិស័យកាស៊ីណូ និងកង្វះការសិក្សាពីមុខងារប្រើប្រាស់អគារ ដូចជាបញ្ហាខ្វះចំណតរថយន្តជាដើម។ យ៉ាងណាមិញ តម្រូវការអចលនទ្រព្យនៅប៉ោយប៉ែតមិនបានគាំងទាំងស្រុងនោះទេ ដោយវានៅតែមានតម្រូវការលើទីតាំងដី ឬអគារដែលមានអាជ្ញាប័ណ្ណកាស៊ីណូស្របច្បាប់ និងទីតាំងដែលអាចបំប្លែងទៅជាអាជីវកម្មជាក់ស្ដែងដែលមានសុវត្ថិភាពផ្នែកច្បាប់។

ដោយឡែក សម្រាប់ក្រុងសៀមរាបវិញ ស្ថានភាពមិនបានរងផលប៉ះពាល់ផ្ទាល់ពីបញ្ហាព្រំដែនកម្ពុជា-ថៃនោះទេ។ ប៉ុន្តែ ដោយសារសៀមរាបជាទីក្រុងពឹងផ្អែកលើវិស័យទេសចរណ៍ ការធ្លាក់ចុះសេដ្ឋកិច្ចសកលដែលបណ្ដាលមកពីសង្គ្រាមនៅអឺរ៉ុប និងតំបន់មជ្ឈិមបូព៌ា បានធ្វើឱ្យទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅទីនេះមានការថមថយល្បឿនបន្តិច បើធៀបនឹងឆ្នាំ ២០២៤ និង ២០២៥ ដោយប្រែក្លាយទៅជា «ទីផ្សាររបស់អ្នកទិញ» ដែលអ្នកទិញមានជម្រើសច្រើន និងមានអំណាចក្នុងការចរចាតម្លៃ។

ទោះជាយ៉ាងណា តំបន់ស្នូលពាណិជ្ជកម្ម និងទេសចរណ៍ ដូចជាជុំវិញផ្សារចាស់ និងផាប់ស្ទ្រីត (Pub Street) ក្នុងរង្វង់ ២ គីឡូម៉ែត្រ នៅតែរក្សាបាននូវតម្រូវការខ្ពស់ទាំងដី ផ្ទះ និងអគារ។ លើសពីនេះ តំបន់សៀមរាបក៏នៅតែទាក់ទាញគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ធំៗ ដូចជាគម្រោង DreamVille ដែលជាកិច្ចសហការរវាងក្រុមហ៊ុនកូរ៉េ N.H.O និង Atomy Global Group កាលពីខែសីហា ឆ្នាំ២០២៥ ដោយអភិវឌ្ឍន៍លើផ្ទៃដី ៣៥.៤ ហិកតា នៅសង្កាត់ស្វាយដង្គុំ ដោយផ្តោតលើការបង្កើតហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសហគមន៍ សួនច្បារ និងមណ្ឌលសុខភាពជាដើម។

បច្ចុប្បន្ន អតិថិជននៅតំបន់សៀមរាបមានទំនោរទៅលើការសាកសួរ និងធ្វើប្រតិបត្តិការលើប្រភេទ «ដី និងផ្ទះលំនៅឋាន សម្រាប់រស់នៅផ្ទាល់ខ្លួន» ច្រើនជាងទីតាំងសម្រាប់ធ្វើអាជីវកម្មធំៗ។ ចំណែកឯប្រភពនៃអ្នកទិញ គឺអញ្ជើញមកពីបណ្ដាខេដ្ឋ-ក្រុងនានា ដូចជារាជធានីភ្នំពេញ កំពង់ធំ សៀមរាប និងបណ្ដាខេដ្ឋជាប់ព្រំដែនកម្ពុជា-ថៃ ដូចជាប៉ោយប៉ែត បាត់ដំបង និងព្រះវិហារជាដើម។

ដើម្បីឆ្លើយតបនឹងការប្រកួតប្រជែងដ៏ស្វិតស្វាញ និងការផ្លាស់ប្តូរនៃទីផ្សារ ក្រុមហ៊ុនភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យអាជីព ដូចជា OPI Realty បានដាក់ចេញនូវយុទ្ធសាស្ត្រសំខាន់ៗចំនួន ៤ ចំណុច៖

១. ស្វែងយល់ពីតម្រូវការពិតប្រាកដ៖ ភ្នាក់ងារត្រូវវាយតម្លៃឱ្យច្បាស់ពីតម្រូវការ និងលទ្ធភាពហិរញ្ញវត្ថុពិតប្រាកដរបស់អតិថិជន។

២. សម្រិតសម្រាំងទ្រព្យក្រោមតម្លៃទីផ្សារ៖ ស្វែងរកទ្រព្យដែលមានតម្លៃសមរម្យ ឬទ្រព្យលក់ប្រញាប់ដែលក្រោមតម្លៃទីផ្សារចាប់ពី ៣០% ទៅ ៥០%។

៣. ធានាសុវត្ថិភាពគតិយុត្ត៖ ចុះពិនិត្យទីតាំងជាក់ស្ដែង និងផ្ទៀងផ្ទាត់ភាពត្រឹមត្រូវនៃម្ចាស់កម្មសិទ្ធិ ក៏ដូចជាប័ណ្ណដីធ្លីមុននឹងយកមកលក់ ដើម្បីធានាសុវត្ថិភាព ១០០% ជូនអ្នកទិញ។

៤. ការប្រើប្រាស់បច្ចេកវិទ្យាជំនួយ៖ ជំរុញការប្រើប្រាស់បណ្តាញសង្គម និងបច្ចេកវិទ្យា AI មកជួយវិភាគទិន្នន័យទីផ្សារ និងមុខងារប្រើប្រាស់របស់អចលនទ្រព្យ។

ជាចុងក្រោយ អ្នកជំនាញទាំងអស់បានផ្តល់ដំបូន្មានរួមគ្នាដល់សាធារណជន និងអ្នកវិនិយោគថ្មីថ្មោង ឱ្យផ្លាស់ប្ដូរទម្លាប់ពីការទិញ-លក់តាមចិត្តចង់ មកជាការប្រឹក្សាយោបល់ជាមួយក្រុមហ៊ុនដែលមានអាជ្ញាបណ្ណ និងមានជំនាញវិជ្ជាជីវៈត្រឹមត្រូវ។ ការធ្វើការជាមួយក្រុមហ៊ុនស្របច្បាប់ដែលមានការិយាល័យពិតប្រាកដ មានមេធាវីប្រចាំការជួយពិនិត្យផ្លូវច្បាប់ និងមិនកាត់ថ្លៃដាក់លើ នឹងជួយធានាបាននូវសុវត្ថិភាពនៃការវិនិយោគ សម្របសម្រួលឯកសារកាត់ឈ្មោះ និងចំណេញពេលវេលាបានយ៉ាងច្រើន។

ទោះបីជាស្ថានភាពសេដ្ឋកិច្ចសកលនៅមានភាពមិនច្បាស់លាស់ ប៉ុន្តែប្រទេសកម្ពុជាក្នុងនាមជាប្រទេសកំពុងអភិវឌ្ឍន៍ នៅតែមានតម្លៃដីធ្លី ផ្ទះ និងខុនដូ ធូរថ្លៃជាងប្រទេសជិតខាងឆ្ងាយណាស់។ ដូច្នេះ អ្នកជំនាញជឿជាក់យ៉ាងមុតមាំថា ក្នុងរយៈពេល ៣ ទៅ ៥ ឆ្នាំខាងមុខ តម្លៃអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជានឹងមានការប្រែប្រួលកាន់តែល្អប្រសើរឡើង ហើយអ្នកដែលបានសម្រេចចិត្តវិនិយោគដោយប្រុងប្រយ័ត្ន និងចំគោលដៅចាប់ពីពេលនេះទៅ នឹងមានឱកាសទទួលបានផលចំណេញខ្ពស់នាពេលអនាគត៕