ថ្វីត្បិតទីផ្សារអចលនទ្រព្យកំពុងស្ថិតនៅក្នុងភាពមិនប្រាកដប្រជា ក្រោយទទួលរងនូវឥទ្ធិពលពីវិបត្តិនយោបាយ និងវិបត្ដិសេដ្ឋកិច្ចពិភពលោកយ៉ាងណាក្ដី ប៉ុន្ដែនៅមួយរយៈចុងក្រោយនេះ យើងឃើញថាក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យធំៗ ពិសេសក្រុមហ៊ុននៅក្នុងស្រុកបានបោះទុនសាងសង់គម្រោងធំៗជាច្រើន។ ជាក់ស្ដែងដូចជាក្រុមហ៊ុន Royal Group, OCIC, Time Square, ប៉េង ហួត និងក្រុមហ៊ុន ពិភពថ្មី ជាដើម បានបើកសាងសង់គម្រោងលំនៅឋាន ខុនដូ រួមនឹងសណ្ឋាគាររបស់ពួកគេជាបន្ដបន្ទាប់។ 

តើការបោះទុនវិនិយោគនៃក្រុនមហ៊ុនយក្សទាំងនេះ នឹងផ្ដល់ផលវិជ្ជមាន និងភាពជឿជាក់ដល់វិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាបែបណាខ្លះ? ហើយអ្នកវិនិយោគគួររៀបចំខ្លួនបែបណាដើម្បីចាប់យកឱកាសពីគម្រោងទាំងអស់នេះ?

យោងតាមការលើកឡើងរបស់លោក កាំង នីន ដែលជាអ្នកជំនាញផ្នែកអចលនទ្រព្យ និងជាអគ្គនាយកនៃក្រុមហ៊ុន LEGION EMPIRE REALTY យល់ឃើញថា ការបោះទុនវិនិយោគរបស់ក្រុមហ៊ុនធំៗក្នុងស្រុកទាំងនេះជាសញ្ញាវិជ្ជមានមួយសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ ព្រោះក្រុមហ៊ុនធំៗដូចជា Royal Group, OCIC, Time Square, ប៉េង ហួត ឬពិភពថ្មី ពួកគាត់ធ្វើគម្រោងមួយ មិនមែនមើលត្រឹម ៦ខែ ឬ១ឆ្នាំទេ។ ជាទូទៅគេមើលរយៈពេល ៣ឆ្នាំ ៥ឆ្នាំ ឬវែងជាងនេះ។ ដូច្នេះ ការដែលក្រុមហ៊ុនទាំងនេះនៅតែហ៊ានដាក់ទុន បន្តទិញដី បន្តសាងសង់ផ្ទះ ខុនដូ សណ្ឋាគារ ឬគម្រោងធំៗផ្សេងទៀត បានបង្ហាញថា ពួកគាត់នៅតែជឿលើអនាគតសេដ្ឋកិច្ច ការរីកចម្រើនរបស់ទីក្រុង និងតម្រូវការអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា។ ម្យ៉ាងទៀត ពេលក្រុមហ៊ុនធំៗនៅតែបន្តវិនិយោគ វាក៏ជួយបង្កើនទំនុកចិត្តដល់ទីផ្សារដែរ។ 

លោកបន្ដថា ការវិនិយោគទាំងនេះមិនមែនត្រឹមវិស័យអចលនទ្រព្យទេ តែក៏ជួយទាក់ទងទៅដល់វិស័យសំណង់ ធនាគារ និងអាជីវកម្មជុំវិញគម្រោងទាំងអស់។ តែយ៉ាងណាក្រុមហ៊ុនធំៗបន្តវិនិយោគ មិនមែនមានន័យថាទីផ្សារត្រឡប់មកល្អ ១០០% ទេ។ លោកថា ពេលទីផ្សារមិនសូវល្អ អ្នកដែលមានទុនច្រើន ពេលខ្លះគាត់អាចមើលឃើញឱកាសចំណេញច្រើនជាងមុនដូចជា តម្លៃដី ការប្រកួតប្រជែង ឬថ្លៃសាងសង់។ សម្រាប់លោក វាជាសញ្ញានៃទំនុកចិត្តរយៈពេលវែង ជាងការនិយាយថា ទីផ្សារបានស្ដារឡើងវិញទាំងស្រុង។

អ្នកជំនាញរូបនេះបានបន្ដទៀតថា កាលពីមុន ទីផ្សារអចលនទ្រព្យកម្ពុជារីកចម្រើនលឿន ក៏ដោយសារមានលុយពីបរទេសចូលមកច្រើនដែរ។ ប៉ុន្តែបន្ទាប់ពីទីផ្សារឆ្លងកាត់ការកែប្រែប៉ុន្មានឆ្នាំនេះ ជាពិសេសក្រោយវិបត្ដិកូវីដ-១៩ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ភាគច្រើនក៏ចាប់ផ្ដើមយល់កាន់តែច្បាស់ថា៖ បើចង់ឱ្យទីផ្សារល្អ ឬរីកចម្រើនទៅមុខ មិនអាចពឹងតែអ្នកទិញបរទេសបានទេ ត្រូវមានតម្រូវការពិតពីប្រជាជនក្នុងស្រុកផងដែរ។ ឥឡូវយើងឃើញគម្រោងជាច្រើនចាប់ផ្ដើមកែ ទាំងទំហំបន្ទប់ តម្លៃ របៀបបង់ប្រាក់ និងការរចនាគម្រោង ដើម្បីឱ្យសមស្របជាមួយតម្រូវការរបស់ប្រជាជនខ្មែរច្រើនជាងមុន។ 

សម្រាប់លោកនេះជារឿងល្អ ហើយជាមួយគ្នានេះក្រុមហ៊ុនធំៗ ក៏ប្រាកដជាកំពុងរៀបចំខ្លួនទទួល វិនិយោគិនបរទេស ក្រុមហ៊ុនបរទេស អ្នកជំនាញបរទេស និងភ្ញៀវទេសចរ ជាពិសេសសម្រាប់ខុនដូ សណ្ឋាគារ និងគម្រោងពាណិជ្ជកម្ម។ លោកមើលឃើញថា តម្រូវការក្នុងស្រុក គឺជាគ្រឹះ វិនិយោគិនបរទេស គឺជាកម្លាំងជំរុញឲ្យទីផ្សារទៅលឿនជាងមុន។ បើទីផ្សាររង់ចាំតែជនបរទេសមកទិញវិញ លោកគិតថាហានិភ័យនៅតែខ្ពស់។ តែបើមានតម្រូវការក្នុងស្រុកជាគោល ហើយវិនិយោគិនបរទេស គឺជាកម្លាំងជំរុញនោះទើបទីផ្សារអាចឈានចូលវគ្គថ្មីមួយដែលមានស្ថិរភាពជាងមុនពិតប្រាកដ។

ចំពោះស្ដុកទីផ្សារអចលនទ្រព្យបច្ចុប្បន្នវិញ សម្រាប់លោក កាំង នីន មិនមើលត្រឹមថាសល់ស្តុកប៉ុន្មានទេ? ប៉ុន្តែយើងត្រូវមើលថាស្តុកដែលនៅសល់ គឺជាស្តុកប្រភេទណា ព្រោះអចលនទ្រព្យមិនដូចគ្នាទាំងអស់ទេ មានខ្លះ ទីតាំងល្អ តម្លៃសមរម្យ មានមនុស្សជួលពិត មានអ្នករស់នៅពិត តែដោយសារទីផ្សារមិនសូវល្អ ដូច្នេះ ការលក់រាងយឺតជាងមុន។ តែក៏មានស្តុកខ្លះដែលពិបាកលក់តែម្ដង ឬលក់មិនចេញ ព្រោះតម្លៃខ្ពស់ពេក មិនត្រូវតម្រូវការ ទំហំមិនសម ឬមុននេះពឹងលើការទិញបែបចង់បានចំណេញលឿនពេក។

ដូច្នេះគម្រោងថ្មីមិនមែនចេញមកហើយនឹងជួយដោះស្រាយបញ្ហាសល់ស្តុកដោយស្វ័យប្រវត្តិទេ។ បើគម្រោងថ្មីនៅតែធ្វើផលិតផលដូចគ្នា តម្លៃក៏ខ្ពស់ ហើយមិនត្រូវតម្រូវការទីផ្សារវានឹងបន្ថែមសម្ពាធលើស្តុកអចលនទ្រព្យ។ ប៉ុន្ដែបើគម្រោងថ្មីមាន តម្លៃល្អ ទីតាំងល្អ របៀបបង់ប្រាក់ល្អ ហើយឆ្លើយតបនឹងតម្រូវការពិត វាអាចជួយទាញអតិថិជនត្រឡប់មកទីផ្សារវិញបាន។ ហើយក៏អាចបង្ខំឲ្យគម្រោងចាស់ៗត្រូវកែដូចជា តម្លៃ សេវាកម្ម ផលិតផល ឬកែយុទ្ធសាស្ត្រលក់ល្អជាងមុន។ លោកគិតថា អនាគតទីផ្សារនឹងល្អឡើងវិញតែគម្រោងដែលមិនមានគុណតម្លៃស្នូលច្បាស់នឹងនៅតែពិបាក។

អ្នកជំនាញរូបនេះបានសង្កត់ធ្ងន់ថា តាមពិតឥឡូវនេះទីផ្សារ មិនមែនអាក្រក់ទាំងស្រុងទេ ព្រោះឥឡូវនេះមិនដូចពីមុនទេ ដែលអ្នកអភិវឌ្ឍន៍គិតតែពីការរកចំណេញ ខណៈដែលអ្នកទិញក៏មិនសូវមានចំណេះដឹងទូលំទូលាយពីវិស័យអចលនទ្រព្យ។ ផ្ទុយទៅវិញ ឥឡូវនេះ វាធ្វើឲ្យអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ត្រូវគិតពីអ្នកទិញច្រើនជាងមុន ហើយអ្នកទិញក៏គិតបានម៉ត់ចត់ជាងមុន។

សម្រាប់ការទិញឬវិនិយោគអចលនទ្រព្យក្នុងកាលៈទេសៈនេះវិញ លោក កាំង នីន បានផ្ដល់ដំបូន្មានថា មុនទិញផ្ទះ ឬទិញអចលនទ្រព្យ អ្នកទិញត្រូវសួរខ្លួនឯងមុនថា៖ ខ្ញុំទិញសម្រាប់រស់នៅ ឬទិញសម្រាប់វិនិយោគ? បើទិញសម្រាប់រស់នៅ ត្រូវមើលចំណូលប្រចាំខែ ការងារយើងមានស្ថេរភាពឬអត់ បង់ធនាគារបានប៉ុន្មាន ហើយបន្ទាប់ពីបង់ផ្ទះហើយ ជីវភាពប្រចាំថ្ងៃនៅស្រួលឬអត់។ បើទិញសម្រាប់វិនិយោគ ត្រូវមើលថា តំបន់នោះមានមនុស្សជួលពិតទេ? ថ្លៃជួលបានប៉ុន្មាន? មានចំណាយគ្រប់គ្រងប៉ុន្មាន? ហើយបើចង់លក់វិញ មានអ្នកទិញបន្តទេ?ណកុំមើលតែពាក្យថា “ថ្ងៃក្រោយនឹងឡើងថ្លៃ”។

មួយទៀត លោកមិនណែនាំឲ្យយកលុយទាំងអស់ទៅដាក់ជាដើមទុនទេ។ គួរទុកលុយបម្រុង យ៉ាងហោចណាស់ ៦ ខែ ទៅ ១ ឆ្នាំ សម្រាប់ការចំណាយគ្រួសារ និងករណីបន្ទាន់។ បើទិញដោយបង់រំលស់ ឬខ្ចីធនាគារ ក៏មិនគួរបង់រហូតធ្វើឲ្យខ្លួនឯងតានតឹងពេកដែរ ប្រហែលជាយើងអាច យក ៣០% នៃចំណូលយើង ឬមិនគួរលើស ៥០% សម្រាប់ការបង់ប្រចាំខែដូចលោកចូលចិត្តនិយាយថា ការវិនិយោគមួយណាក៏មានហានិភ័យដែរ។ យើងគ្រាន់តែមើលថា ហានិភ័យនោះខ្ពស់ ឬក៏ទាប។ ហើយបើសិនជាពិតជាមានហានិភ័យមែន ដែលធ្វើឱ្យយើងខាតបង់ប្រាក់ក្នុងការវិនិយោគនោះ តើយើងអាចទទួលយកបាន ឬក៏អត់? ឬក៏យើងអាចគ្រប់គ្រងការបាត់បង់នោះបាន ឬក៏អត់។ ហើយយើងត្រូវ គិតសេណារីយ៉ូអាក្រក់ជាមុនដែរ។ ចុងក្រោយ ទិញអចលនទ្រព្យ កុំមើលតែផ្ទះ ត្រូវមើលអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ផង ត្រូវមើលប្រវត្តិប្រគល់ផ្ទះ ទីតាំង ប្លង់កម្មសិទ្ធិ ដំណើរការសាងសង់ ការគ្រប់គ្រងអគារ របៀបបង់ និងតម្រូវការពិតនៅតំបន់នោះ។

សរុបមក លោក កាំង នីន នៅតែមានទំនុកចិត្តលើវិស័យអចលនទ្រព្យកម្ពុជាក្នុងរយៈពេលវែង ។ ដោយលោកយល់ថា យើងកំពុងតែឈានចូលដល់វគ្គលាងបៀថ្មីមួយរបស់វិស័យអចលនទ្រព្យ។ កាលពីមុន អាចនិយាយបានថា មានគម្រោង គឺមានមនុស្សទិញ។ តែពីនេះទៅ មានតែគម្រោងដែលមានគុណតម្លៃស្នូលច្បាស់ទើបមនុស្សព្រមទិញ។ ហើយលោកមានពាក្យសំខាន់ៗបីសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅពេលខាងមុខគឺ៖ ទី១. តម្រូវការពិត ទី២. តម្លៃសមរម្យ និងទី៣. តម្លៃរយៈពេលវែង។

សូមជម្រាបថា នៅដើមឆ្នាំ២០២៦ នេះ ក្រុមហ៊ុនបុរី ប៉េង ហួត ដែលជាអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ដ៏ធំមួយបានបើកដំណើរសាងសង់គម្រោងលំនៅឋានរបស់ខ្លួនដូចជា៖ ១. គម្រោងភូមិនិម្មិត មានទីតាំងស្ថិតនៅចំណុចកណ្ដាលនៃខណ្ឌច្បារអំពៅ ដែលបច្ចុប្បន្នជាទីតាំងដ៏មានសក្ដានុពលមួយស្ថិតនៅភាគខាងត្បូងឈៀងខាងកើត រាជធានីភ្នំពេញ។ ដោយគម្រោងថ្មីនេះត្រូវបានអភិវឌ្ឍន៍ផ្ទៃដីទំហំ ៣៥ ហិកតាក្រោមទុនវិនិយោគចំនួន ៣០០ លានដុល្លារ។ ខណៈគម្រោងភូមិនិម្មិតនេះ គឺជាគម្រោងដំបូងនិងជាការចាប់ផ្តើមនៃការអភិវឌ្ឍដំណាក់កាលទី៣ នៃគម្រោងមេគឺគម្រោងវិបុលភូមិ ខណៈដំណាក់កាលទី២ មានគម្រោងមេ  អេកូខូលិកសិន និង ដំណាក់កាលទី២ គម្រោងមេ ហ្គ្រេនស្តាផ្លាទីនីម។ ២. គម្រោងភូមិមរកតដំណាក់កាលទី២ ដែលមានទីតាំងស្ថិតនៅតំបន់ផ្លូវ ៦០ ម៉ែត្រ។

ចំពោះក្រុមហ៊ុន ពិភពថ្មី វិញ បានធ្វើការអភិវឌ្ឍន៍នូវគម្រោងខុនដូ តម្លៃសមរម្យជាច្រើនកន្លែងដូចជា៖ គម្រោងពិភពថ្មី ខុនដូ សែនសុខ, គម្រោងពិភពថ្មី ខុនដូ កួរស្រូវ, គម្រោងពិភពថ្មី ខុនដូ ចំការដូង, គម្រោងពិភពថ្មី ខុនដូ មានជ័យ និងគម្រោងពិភពថ្មី ខុនដូ ដឹវ័ន។ ដោយតម្លៃដាក់លក់គឺចាប់ពី ១៨ ៨៨៨ ដុល្លារឡើងទៅក្នុង ១ យូនីត។ 

ក្នុងនោះក្រុមហ៊ុន OCIC វិញ ក្រោយពីបើកដំណើរការព្រលានយន្ដហោះអន្ដរជាតិតេជោរួចមក ក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យចាស់វស្សាមួយនេះ ក៏បានបើកដំណើរការគម្រោង TIA City មានទីតាំងស្ថិតនៅស្រុកកណ្ដាលស្ទឹង ខេត្ដកណ្ដាល ក្បែរនឹងព្រលានយន្ដហោះថ្មីនេះផងដែរ។ ដោយក្នុងនោះក្រុមហ៊ុនបានសាងសង់គម្រោងលំនៅឋាន គម្រោងលំនៅឋាន TERRA និង TERRA STYLE រួមទាំងអគារពាណិជ្ជកម្មជាដើម។ 

រីឯក្រុមហ៊ុន Time Square កាលពីអំឡុងខែមិថុនា បានបើកការដ្ឋានសាងសង់គម្រោងខុនដូចំនួន ២ គឺ៖ ទី១. គម្រោងខុនដូ Time Square 11 មានទីតាំងស្ថិតនៅលើ ផ្លូវលេខ ១១៣ សង្កាត់បឹងកេងកង ៣ ក្បែរនឹងផ្សារទួលទំពូង។ អគារខុនដូនេះមានកម្ពស់ ៣៩ ជាន់ដោយក្នុងនោះការសាងសង់មានចំនួន ២ ប្រភេទ។ ដោយប្រភេទ ១ បន្ទប់គេងមានទំហំ ៤៥ ម៉ែត្រការ៉េ និងប្រភេទ ២ បន្ទប់គេងមានទំហំ ៧៥ ម៉ែត្រការ៉េ។ ទី២. គម្រោងខុនដូ Time Square 9 មានទីតាំងនៅលើផ្លូវ ២៧៨ សង្កាត់ បឹងកេងកង១ ខណ្ឌ បឹងកេងកង រាជធានីភ្នំពេញ។ ខុនដូថ្មីនេះដែរគឺមានការសាងសង់កម្ពស់ ៣៩ ជាន់ និងមាន ៦០០ យូនីត ដោយបែងចែកជាប្រភេទ ១ បន្ទប់គេងរហូតដល់ប្រភេទ ៤ បន្ទប់គេង។ តាមការគ្រោងទុក គម្រោងខុនដូ Time Square 9 នេះនឹងបញ្ចប់ការសាងសង់នៅក្នុងឆ្នាំ ២០២៩ ខាងមុខ។

ចំណែកក្រុមហ៊ុន Royal Group វិញនៅក្នុងខែសីហានេះ បានចុះកិច្ចព្រមព្រៀមជាមួយក្រុមហ៊ុន Marriott International នាំយកសណ្ឋាគារ The Ritz-Carlton ដ៏ល្បីរបស់សហរដ្ឋអាមេរិកមកកាន់ប្រទេសកម្ពុជា។ ដោយសណ្ឋាគារនេះ មានគម្រោង ៦០ ជាន់ មានទីតាំងស្ថិតនៅបណ្ដោយមហាវិថីព្រះនរោត្តម ហើយគ្រោងបើកដំណើរនៅឆ្នាំ២០៣២៕