ប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ ស្ថានភាពអចលនទ្រព្យទូទាំងសកលលោក រួមទាំងកម្ពុជាផងនោះ គឺមានការធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង បន្ទាប់ពីរងនូវឥទ្ធិពលនៃវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ចពិភពលោក និងវិបត្តិសង្គ្រាមផ្សេងៗ។ ប៉ុន្តែបន្ទាប់ពីឆ្លងកាត់ដំណាក់កាលប្រែប្រួល និងការកែសម្រួលតុល្យភាពឡើងវិញ វិស័យអចលនទ្រព្យកម្ពុជា ជាពិសេសទីផ្សារខុនដូ បាននិងកំពុងបង្ហាញពីសញ្ញានៃការបត់បែន និងការវិវត្តថ្មីៗបន្ថែម។ ពិសេសការផ្លាស់ប្តូរទម្លាប់រស់នៅរបស់ស្រទាប់យុវជនជំនាន់ថ្មី និងលំហូរវិនិយោគទុន។ ជាក់ស្ដែងកន្លងមកនេះមានក្រុមហ៊ុនធំៗទាំងនៅក្នុងស្រុក និងអន្ដរជាតិ បានចាប់ផ្ដើមបុកគ្រឹះសាងសង់គម្រោងខុនដូរបស់ខ្លួនជាបន្ដបន្ទាប់ផងដែរ។ 

កត្ដាទាំងនេះហើយ បានធ្វើឲ្យយើងទាញបាននូវសំណួរមួយថា តើនៅក្នុងឆ្នាំ២០២៦ នេះ ស្ថានភាពទីផ្សារខុនដូនៅកម្ពុជាមានការប្រែប្រួលបែបណា បើធៀបនឹងទីផ្សារក្នុងឆ្នាំចាស់កន្លងទៅ?

យោងតាមការវាយតម្លៃ និងវិភាគពី លោក កាំង នីន អ្នកជំនាញផ្នែកអចលនទ្រព្យ និងជាអគ្គនាយកនៃក្រុមហ៊ុន LEGION EMPIRE REALTY បានឱ្យដឹងថា បើប្រៀបធៀបនឹងឆ្នាំមុនៗ ស្ថានភាពទិញ-លក់ និងជួលខុនដូនៅរាជធានីភ្នំពេញបច្ចុប្បន្ន គឺមានការប្រែប្រួលតិចតួច។ ទាក់ទិននឹងចំណុចនេះ បើក្រឡេកទៅមើលតម្រូវការរបស់អតិថិជនដែលជាជនជាតិខ្មែរ និងជនជាតិបរទេសវិញ គឺមានសន្ទុះខុសគ្នា ព្រោះកាលពីឆ្នាំ២០២៥ តម្រូវការទិញ-លក់ និងជួលខុនដូទាំងអតិថិជនខ្មែរ និងបរទេស គឺមានសន្ទុះប្រហាក់ប្រហែលគ្នា។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ឈានចូលមកដល់ ឆ្នាំ២០២៦ នេះ អតិថិជនខ្មែរមានភាគរយនៃការទិញ-លក់ និងជួលច្រើនជាងអតិថិជនបរទេសទៅវិញ។

ទន្ទឹមនឹងការលើកឡើងខាងលើ អ្នកជំនាញរូបនេះក៏បានគូសបញ្ជាក់ផងដែរថា នាពេលបច្ចុប្បន្ននៅក្នុងភូមិសាស្ត្ររាជធានីភ្នំពេញ តំបន់ដែលកំពុងមានសកម្មភាពទិញ-លក់ និងជួលខុនដូរស់រវើកជាងគេ គឺតំបន់កណ្តាលក្រុងដែលជាទីតាំងស្នូលដ៏ល្អបំផុត ដូចជា តំបន់បឹងកេងកង នៅតែជាតំបន់សកម្មដែលមានការទិញ-លក់ និងជួលខុនដូច្រើនជាងគេបង្អស់។ ស្របពេលជាមួយគ្នានេះ តំបន់ដែលកំពុងមានសក្តានុពលថ្មីនៃវិស័យខុនដូនេះ រួមមាន តំបន់កោះនរា ដែលកំពុងអភិវឌ្ឍន៍ដោយក្រុមហ៊ុនវិនិយោគទុនអាណិកជនកម្ពុជា ហៅកាត់ថា OCIC ។ ដោយក្រុមហ៊ុនកូនខ្មែរមួយនេះបាននិងកំពុងចាប់ផ្តើមបុកគ្រឹះសាងសង់ខុនដូ និងអគារការិយាល័យថ្មីៗក្នុងតំបន់កោះនរា ដែលធ្វើឱ្យតំបន់នេះក្លាយជាតំបន់សក្តានុពលថ្មីដ៏លេចធ្លោមួយនៅភាគខាងកើតឈៀងខាងត្បូងនៃរាជធានីភ្នំពេញ។

ក្រៅពីតំបន់កោះនរា លោក កាំង នីន បានបង្ហើបឱ្យដឹងពី តំបន់មួយទៀតនោះគឺ តំបន់ផ្លូវ ៦០ ម៉ែត្រ (មហាវិថីសម្តេចតេជោ ហ៊ុន សែន)។ បច្ចុប្បន្ន តំបន់នៅភាគខាងត្បូងរាជធានីភ្នំពេញនេះ បានក្លាយជាទីតាំងដ៏មានសក្តានុពលខ្លាំងនៅក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ ដោយសារតែតំបន់នេះមានគម្រោងអាកាសយានដ្ឋានអន្តរជាតិតេជោ ដែលជាសរសៃឈាមតភ្ជាប់សេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជាទៅកាន់ពិភពលោក។ អ្នកជំនាញរូបនេះបន្ថែមថា តំបន់នេះមិនត្រឹមតែជាតំបន់ដែលមានតម្រូវការលំនៅឋានខ្ពស់មួយមុខនោះទេ ប៉ុន្តែក៏ជាតំបន់ពាណិជ្ជកម្មដ៏រស់រវើកថែមទៀតផង។

ផ្អែកលើការសង្កេតផ្ទាល់ លោក កាំង នីន ក៏បានបង្ហាញពីប្រភេទខុនដូ ដែលកំពុងពេញនិយមបំផុតនៅក្នុងទីផ្សារផងដែរ នោះគឺប្រភេទខុនដូ ១ បន្ទប់គេង (1-Bedroom)។ មូលហេតុចម្បងគឺ ដោយសារខុនដូប្រភេទនេះមានទំហំសមរម្យ តម្លៃមិនសូវខ្ពស់ខ្លាំង ហើយងាយស្រួលនៅក្នុងការលក់ចេញវិញ ក៏ដូចជាដាក់ជួលបានឆាប់រហ័សជាងប្រភេទផ្សេងទៀត។

មិនត្រឹមតែបង្ហាញពីស្ថានភាពទីផ្សារបច្ចុប្បន្នប៉ុណ្ណោះទេ អ្នកជំនាញរូបនេះក៏បានចែករំលែកនូវគំនិត និងយុទ្ធសាស្ត្រមួយចំនួន ជូនទៅដល់អ្នកដែលមានទុន និងចង់ទិញខុនដូទុកសម្រាប់ជួលដើម្បីទទួលបានចំណូលអសកម្មប្រចាំខែផងដែរ។ ស្តីពីការវិនិយោគនេះ លោកបានផ្តល់នូវជម្រើសយុទ្ធសាស្ត្រចំនួន ២ ៖

១. សម្រាប់អ្នកដែលមានលំហូរសាច់ប្រាក់រស់វើក និងមានទុនច្រើន៖ គាត់អាចចាប់ផ្តើមសម្លឹងមើលទៅលើទីផ្សារនៃការលក់បន្ត ដោយសារតែមិនមែនត្រឹមតែប្រទេសកម្ពុជាទេដែលជួបបញ្ហាសេដ្ឋកិច្ច គឺពិភពលោកទាំងមូលតែម្តង។ កត្តានេះបានធ្វើឱ្យអ្នកដែលចង់លក់ចេញវិញមានចំនួនច្រើន ហើយតម្លៃគឺទាបជាងតម្លៃទីផ្សារខ្លាំងមែនទែន ប៉ុន្តែអ្វីដែលជាលក្ខខណ្ឌខុសគេ គឺគាត់ត្រូវមានសាច់ប្រាក់ដើម្បីបង់ផ្ដាច់។

២. ដោយឡែក សម្រាប់អ្នកដែលមានលំហូរសាច់ប្រាក់រស់រវើកមធ្យម៖ គាត់អាចជ្រើសរើសទិញជាមួយគម្រោងដែលកំពុងសាងសង់បាន។ ទោះជាយ៉ាងណា លោកបានផ្តល់អនុសាសន៍ថា កត្តាដែលអ្នកទិញគួរពិនិត្យរួមមាន៖

• ទីតាំង៖ តើតំបន់នោះជាតំបន់ដែលមានតម្រូវការជាក់ស្តែងខ្ពស់ដែរ ឬទេ?
• តើចំពោះគម្រោងនោះ មានអ្នករស់នៅជាជនជាតិខ្មែរ ឬជនបរទេសច្រើនជាង? ត្រង់ចំណុចនេះ លោកបានណែនាំថា យើងចង់ឱ្យគាត់ទិញខុនដូដែលមានជនជាតិខ្មែរយើងរស់នៅច្រើនជាង ព្រោះជនជាតិខ្មែរយើងទើបជាអ្នកប្រើប្រាស់ចុងក្រោយបង្អស់ និងមានតម្រូវការខ្លាំងបំផុត ពីព្រោះបងប្អូនយើងដែលគាត់ត្រូវឡើងមកបន្តការសិក្សា ឬធ្វើការនៅភ្នំពេញ គឺត្រូវការជួលឬទិញខុនដូដើម្បីស្នាក់នៅក្នុងថ្ងៃអនាគតច្រើន។ ផ្ទុយទៅវិញ សម្រាប់ជនបរទេស ពួកគាត់អាចរស់នៅរយៈពេលវែង ឬខ្លី ដែលជាកត្តាមិនអាចទាយដឹងមុនបានឡើយ។
• សន្តិសុខ បរិក្ខារ និងការគ្រប់គ្រងអគារ៖ គម្រោងខ្លះគឺល្អខ្លាំងណាស់ ប៉ុន្តែបើសិនជាមានកត្តាខ្វះខាតខាងផ្នែកសន្តិសុខ បរិក្ខារអគារ និងប្រព័ន្ធគ្រប់គ្រងមិនបានល្អ វានឹងធ្វើឱ្យមានផលប៉ះពាល់ដល់ការរស់នៅ ការដាក់ជួល និងការលក់ចេញវិញទៅថ្ងៃក្រោយដូចគ្នា។

ពាក់ព័ន្ធនឹង មតិខ្លះលើកឡើងថា ទិញខុនដូក្នុងដំណាក់កាលគម្រោងកំពុងសាងសង់ ចំណេញជាងទិញខុនដូដែលធ្វើរួចរាល់ ក្នុងនាមជាអ្នកប្រឡូកនៅក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យច្រើនឆ្នាំកន្លងមក លោក កាំង នីន បានសម្តែងការយល់ស្របទៅនឹងគំនិតនេះ។ លោកពន្យល់ថា បើសិនជាយើងទិញខុនដូក្នុងដំណាក់កាលគម្រោងកំពុងសាងសង់ គឺយើងនឹងចំណេញទៅលើតម្លៃយ៉ាងច្រើន ដោយសារតែតម្លៃដែលមិនទាន់សាងសង់ និងតម្លៃរបស់គម្រោងដែលសាងសង់រួចរាល់ ពេលខ្លះគឺខុសគ្នាពី ១ ទៅ ២ ដងឯណោះ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ លោកក៏បានដាស់តឿនថា ការទិញខុនដូក្នុងដំណាក់កាលគម្រោងកំពុងសាងសង់ ក៏មានហានិភ័យដូចគ្នាដែរ ព្រោះក្នុងការវិនិយោគគឺគ្មានការវិនិយោគណាដែលគ្មានហានិភ័យនោះទេ គ្រាន់តែហានិភ័យនោះទាប ឬខ្ពស់តែប៉ុណ្ណោះ ដោយវាអាស្រ័យទៅលើយើងខ្លួនឯងផ្ទាល់ជាអ្នកវិនិច្ឆ័យ ដូចជា៖ ១. យើងស្គាល់ម្ចាស់គម្រោងច្បាស់ឬអត់? តើគាត់ជានរណា? គាត់ធ្លាប់បានសាងសង់គម្រោងណាមួយជោគជ័យពីមុនដែរឬទេ? បើសិនជាគាត់ធ្លាប់មានប្រវត្តិសាងសង់គម្រោងពីមុនហើយ យើងអាចទៅពិនិត្យមើលគម្រោងចាស់ៗទាំងនោះបាន ព្រោះគម្រោងដែលល្អ និងជោគជ័យ គឺយើងអាចមើលឃើញនៅពេលដែលប្រគល់សោររួចរាល់ថា តើការរស់នៅជាក់ស្តែងមានភាពល្អប្រសើរដែរឬទេ? ហើយមនុស្សម្នាចូលចិត្តរស់នៅក្នុងគម្រោងនោះដែរឬទេ? ២. តើការទិញ-លក់នៅក្នុងគម្រោងនោះមានភាពរស់រវើកដែរឬអត់? ព្រោះបើសិនជាគម្រោងល្អ គឺប្រាកដជាគម្រោងដែលមានតម្រូវការទីផ្សារខ្ពស់ តែបើគម្រោងខ្លះវិញមានតម្លៃល្អតែអត់មានទីផ្សារ គឺមិនមានអ្នកចង់ទិញបន្តឡើយ។ ចំពោះការជួលក៏ដូចគ្នា ឧទាហរណ៍៖ ខុនដូដែលមាន ២០០ បន្ទប់ តើគេអាចជួលចេញបានប៉ុន្មានបន្ទប់?

អគ្គនាយករូបនេះបានសង្កត់ធ្ងន់ថា គម្រោងដែលជោគជ័យពិតប្រាកដ គឺដាច់ខាតត្រូវតែជាគម្រោងដែលសាងសង់រួចហើយមានមនុស្សចូលទៅរស់នៅយ៉ាងកកកុញ មិនមែនជាគម្រោងដែលគ្រាន់តែលក់ដាច់បានលឿន លក់អស់ពីស្តុក ឬគ្រាន់តែសាងសង់រួចរាល់ ហើយហៅថាគម្រោងជោគជ័យនោះឡើយ។

ទន្ទឹមនឹងនេះ ទាក់ទងនឹងនិន្នាការនៃការទិញខុនដូ បង់រំលស់ជាមួយធនាគារ ឬក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍ផ្ទាល់វិញ អ្នកជំនាញរូបនេះបញ្ជាក់ថា វានៅតែជាជម្រើសដ៏ល្អនៅក្នុងស្ថានភាពបច្ចុប្បន្ន ប៉ុន្តែមិនមែនមានន័យថាឱ្យបង់រំលស់ភ្លាមៗនោះទេ។ បើសិនជាចង់រំលស់ យើងត្រូវពិនិត្យមើលជាមុនសិនថាតើគម្រោងនោះមានតម្រូវការខ្ពស់ដែរឬទេ និងស្ថិតនៅក្នុងតំបន់វិនិយោគសក្តានុពលដែរ ឬអត់?

ជាការកត់សម្គាល់ នាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ ខុនដូភាគច្រើនមិនតម្រូវឱ្យយើងធ្វើការបង់រំលស់ជាមួយធនាគារភ្លាមៗនោះទេ ដោយគម្រោងភាគច្រើន គឺគ្រាន់តែតម្រូវឱ្យយើងបង់ប្រាក់កក់ដំបូងត្រឹមតែ ១០ ភាគរយ ទៅ ២០ ភាគរយប៉ុណ្ណោះ គឺយើងអាចចាប់ផ្តើមចូលរស់នៅ ឬប្រើប្រាស់បានភ្លាមៗ ហើយក្រុមហ៊ុននឹងមានការបង់រំលស់បន្តដោយគ្មានការប្រាក់ ក្នុងរយៈពេលវែងរហូតដល់ទៅ ៣ ឆ្នាំទៀតឯណោះ។ លោកបន្តថា ចាំដល់រយៈពេល ៣ ឆ្នាំក្រោយ ទើបយើងគិតគូរឡើងវិញថាគួរធ្វើកម្ចីជាមួយធនាគារបន្តដែរ ឬទេ? ដូច្នេះ កត្តានៃការបង់រំលស់រយៈពេលវែងដោយគ្មានការប្រាក់នេះ គឺជាចំណែកមួយយ៉ាងសំខាន់ដែលជួយឱ្យទីផ្សារខុនដូនៅកម្ពុជា មានភាពរស់រវើកជាងមុនខ្លាំង។

លើសពីនេះទៅទៀត លោក កាំង នីន បញ្ជាក់បន្ថែមថា ក្នុងរយៈពេល ១ ឆ្នាំទៅ ៣ ឆ្នាំខាងមុខ បើសិនជាមានមនុស្សជាច្រើនគាត់មិនបានសិក្សាឱ្យច្បាស់លាស់ គាត់អាចនឹងគិតថាមិនគួរវិនិយោគនោះទេ បើសិនជាគាត់មើលឃើញត្រឹមតែទិដ្ឋភាពមួយជ្រុងថា សេដ្ឋកិច្ចមិនសូវល្អ។ ប៉ុន្តែត្រូវដឹងថា មិនមែនមានត្រឹមតែកម្ពុជានោះទេដែលមានសេដ្ឋកិច្ចបែបនេះ គឺសេដ្ឋកិច្ចសកលលោកទាំងមូលតែម្តង។ ផ្ទុយទៅវិញ បើសិនជាក្រឡេកមកមើលកម្ពុជាវិញ គឺយើងជាប្រទេសកំពុងអភិវឌ្ឍន៍ ដូច្នេះចំពោះតម្លៃដីធ្លី ផ្ទះល្វែង ឬខុនដូ គឺនៅតែមានតម្លៃល្អ និងធូរថ្លៃជាងប្រទេសជិតខាងឆ្ងាយណាស់។

ឈរលើទស្សនវិស័យនេះ លោកជឿជាក់ថា ក្នុងរយៈពេល ៣ ទៅ ៥ ឆ្នាំខាងមុខ តម្លៃខុនដូនៅកម្ពុជានឹងមានការប្រែប្រួលកាន់តែល្អប្រសើរឡើង។ អ្នកដែលគាត់បានសម្រេចចិត្តទិញចាប់ពីពេលនេះទៅ នឹងមានឱកាសទទួលបានផលចំណេញខ្ពស់។ មិនថាតែខុនដូ ផ្ទះ ឬដីធ្លីនោះទេ គឺសុទ្ធតែផ្តល់នូវផលចំណេញទាំងអស់ តែបើសិនជាចំពោះខុនដូដែលមានតម្លៃចន្លោះពី ៥០ ០០0 ដុល្លារ ទៅ ៦០ ០០០ ដុល្លារ ក្នុងតម្លៃទីផ្សារបច្ចុប្បន្ន គឺយើងអាចដាក់ជួលបានយ៉ាងតិចបំផុតក៏ ៣០០ ដុល្លារក្នុង ១ ខែដែរ។ ផ្ទុយទៅវិញ បើសិនយកលុយចំនួនប៉ុននេះ តើអាចទិញផ្ទះជាប់ដីនៅកណ្តាលក្រុងបានដែរឬទេ? ភាគច្រើនគឺអាចទិញបានត្រឹមតែផ្ទះជាន់ទី ២ ឬទី ៣ តែប៉ុណ្ណោះ ហើយសួរថាតើអាចដាក់ជួលបានតម្លៃថ្លៃដែរឬអត់?

សូមជម្រាបជូនថា លោក កាំង នីន គឺជាអ្នកជំនាញមួយរូបដែលបានប្រឡូកនៅក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យអស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំមកហើយ។ ដោយបច្ចុប្បន្ន លោកគឺជាអគ្គនាយកនៃក្រុមហ៊ុន LEGION EMPIRE REALTY ដែលជាក្រុមហ៊ុនផ្តល់សេវាកម្មទិញ លក់ និងជួលអចលនទ្រព្យដ៏លេចធ្លោមួយនៅក្នុងទីផ្សារប្រទេសកម្ពុជា ជាពិសេសគឺផ្តោតសំខាន់ទៅលើទីផ្សារលំនៅឋាន និងខុនដូផ្ទាល់តែម្តង។

សម្រាប់លោកអ្នកដែលចង់ដាក់លក់ ឬស្វែងរកទិញ និងជួលអចលនទ្រព្យល្អៗ នៅក្នុងទីតាំងដែលមានសក្តានុពលខ្ពស់ លោកអ្នកអាចទំនាក់ទំនងទៅកាន់ក្រុមហ៊ុនផ្ទាល់តាមរយៈលេខទូរស័ព្ទ៖ 096 210 1033 ឬ ទំព័រហ្វេសប៊ុកផ្លូវការ៖ Legion Empire Realty៕